TBK 344'e göre kira artışı, depozito sınırı ve ev sahibinin tahliye sebepleri.
Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299 ile 356. maddeleri arasında düzenlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici kurallar vardır. Hem ev sahibi hem kiracı için en çok sorulan konuları özetledik.
Kira artışı nasıl belirlenir?
TBK 344. madde uyarınca yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre belirlenen oranı geçemez. Temmuz 2024'te sona eren geçici yüzde 25 sınırı artık uygulanmamaktadır. Taraflar anlaşamazsa, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabilir; hâkim emsal kiralara ve hakkaniyete göre karar verir.
Depozito
Konut kiralarında kiracıdan en fazla üç aylık kira bedeli tutarında güvence alınabilir (TBK md. 342). Bu tutar kiracı adına vadeli hesapta tutulur; kira bitiminde faiziyle birlikte iade edilir.
Kiracının kira süresi sonunda çıkması
Belirli süreli sözleşme süre dolunca, taraflardan biri en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı şartlarla bir yıl uzar. Kiracı, 10 yıllık uzama süresi dolana kadar sözleşmeyi bildirimle sonlandırabilirken, ev sahibinin feshi sınırlı sebeplere bağlıdır.
Ev sahibi hangi sebeplerle tahliye ister?
- Konut ihtiyacı (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için)
- Yeniden inşa veya imar nedeniyle esaslı onarım
- Yeni malikin ihtiyacı (edinmeden itibaren altı ay içinde bildirim)
- Kiracının iki haklı ihtara rağmen kira bedelini ödememesi
- Kiracının aynı kira yılında iki haklı ihtara konu olan temerrüdü
- Sözleşmeye aykırı kullanım ve komşu rahatsızlığı
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; bu süre hak düşürücüdür. Samimiyet ve gerçek ihtiyaç, dava sürecinde ispat edilmelidir. Tahliye edilen ev, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca başkasına kiraya verilirse, kiracı bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat isteyebilir.
Kira ödenmezse icra yoluyla tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi halinde ev sahibi, kiracıya ödeme emri göndererek kira alacağı ve tahliye için icra takibi başlatabilir. Kiracı 30 gün içinde ödemezse veya itiraz etmezse, tahliye talep edilebilir.
Pratik tavsiyeler
- Kira bedelini banka havalesiyle ödeyin, açıklamaya kira dönemini yazın
- Sözleşmenin ekine demirbaş listesi ve teslim tutanağı koyun
- Bildirimleri noter veya KEP ile yapın
- Dava ya da tahliye öncesinde süreleri bir avukatla kontrol edin
Her somut olay farklıdır; süreler hak kaybına neden olabileceğinden bir avukata danışmanızı öneririz.